El mercado inmobiliario celebra que se obligue a Hacienda a justificar el alza de las tasaciones
Consumidores y profesionales del sector agradecen la seguridad jurídica que introduce la sentencia del Supremo y que permitirá rebajar la presión fiscal
Zenón Guillén
Martes, 7 de febrero 2023, 01:39
El mercado inmobiliario de la Región de Murcia ha recibido con mucha satisfacción la reciente sentencia del Tribunal Supremo que obliga a Hacienda a justificar ... y probar debidamente las tasaciones que realiza cuando estas difieran de las estimadas como valor real de una propiedad de cara a la liquidación de impuestos. Un fallo judicial que pondrá coto a cierta «arbitrariedad» por parte de la Administración en sus revisiones masivas de los cálculos, y que afecta de lleno al bolsillo de los ciudadanos al encarecer el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, el IRPF, el de sucesiones y donaciones, y la propia plusvalía municipal.
A partir de ahora ante una discrepancia no es el contribuyente quien tendrá que probar cuál es el valor real de su propiedad, sino que es la Agencia Tributaria la que deberá hacerlo, al mismo tiempo que se rechaza que se utilice el valor de referencia del catastro en función de unas tablas. Un cambio que establece, por tanto, «el deber de motivar» antes de cualquier comprobación, y que incluye también el dictamen de peritos. Lo que es, sin duda, un varapalo para el denominado 'catastrazo', el método de comprobación del valor de transmisión de un inmueble aprobado a finales de 2021, por el que se aplica un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral.
La presidenta de la Federación Murciana de Asociaciones de Amas de Casa, Consumidores y Usuarios (Thader Consumo), Juana Pérez, asegura a LA VERDAD que el tema de las tasaciones inmobiliarias ha generado «muchas reclamaciones» respecto a los informes del catastro y los impuestos que se pagaban por las transacciones. Así que «las administraciones públicas lo que tiene que hacer es tener los valores actualizados para que no se generen distorsiones que conviertan a los ciudadanos en más vulnerables»
Y es que la importancia de tener que hacer una tasación concreta y real de un bien adquiere más significado ante datos como los que se recogen en la encuesta realizada este pasado año por la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), donde se muestra que el 92,86% de las agencias inmobiliarias de la Región de Murcia intervienen en compraventas de viviendas de segunda mano cuyo valor de referencia de mercado del catastro es superior al valor de transmisión real en escrituras, cuando la medio nacional es del 76,11%. Además, se trata del mayor porcentaje por comunidades. Pero más significativo todavía es que el incremento se ha dado en un 18,21% de todas las operaciones de compraventa, con un promedio de subida de hasta el 14,28% de valoración respecto del valor real de transmisión.
«Valoramos positivamente la sentencia porque va a producir mayor seguridad jurídica, pero todavía es insuficiente, ya que seguimos teniendo unas fiscalizaciones muy altas», señala el presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Región de Murcia, José Ramón Blázquez. «Porque hablar de un 26% en impuestos sobre el precio de la vivienda es mucho, y más en estos momentos en los que se está demostrando que muchos colectivos de la sociedad tienen dificultades para acceder a comprar», puntualiza. Así que «las administraciones tendrían que tener claro que es un bien de primera necesidad para la población y, sobre todo, la adquisición de la primera vivienda, por lo que tienen que dar más facilidad», añade. En el caso de los actos jurídicos documentados afecta, básicamente, a la adquisición de obra nueva, «que se paga hasta cinco veces, porque hay que hacer cinco escrituras», insiste Blázquez.
Desde FAI, donde está integrada la Asociación de Inmobiliarias de la Región de Murcia (Apimur), siempre han tenido claro que el hecho que Hacienda traspasara al contribuyente la carga de la prueba para demostrar el valor del bien adquirido, cuando no está de acuerdo, era como poner en duda la veracidad de la fe pública notarial en las compraventas de mercado. De ahí que cuestionaran la prevalencia de ese cálculo catastral por encima del valor de transmisión en las escrituras.
Ahora es el Alto Tribunal quien frena claramente así las estimaciones estándar de los valores de los inmuebles que hacen lo servicios tributarios en función de los coeficientes aprobados, obligando a motivar la causa exacta de la discordancia con lo declarado por el contribuyente, ya que es la Administración «la que debe probar esa falta de coincidencia», indica la sentencia. Una nueva doctrina que emerge a raíz del recurso presentado por una empresa contra una sentencia del TSJ de Castilla y León, tras haber realizado la autoliquidación de una finca valorada por la que se abonó una plusvalía inferior a la exigida después por esa comunidad.
«No puede tener el mismo valor un piso similar en una zona, tenga o no ascensor»
«Era chocante en los últimos años que a la hora de valorar pisos similares en una misma zona no se tuviera en cuenta si había ascensor o no», advierte el portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la Región de Murcia, Jerónimo Jover, lo que califica de «una barbaridad absoluta», ya que «un cuarto sin ascensor en un bloque del barrio del Carmen, se podía vender por 40.000 o 50.000 euros, por decir algo, pero claro se le daba el mismo valor que a otra vivienda en un edificio de al lado con ascensor de 120.000 euros». Un ejemplo que también se puede trasladar en el caso de las viviendas reformadas. Y aunque reconoce que «últimamente no se ve tanto», admite que «todavía se dan casos».
«En nuestra Comunidad teníamos los precios medios de mercado (PMM), que se publicaba a principios de año, y que eran los valores que existían para las revisiones. Con este fallo judicial se obliga a la Administración a ponerse las pilas. Aunque no sé en qué medida luego se podrán hacer las tasaciones. Porque, exactamente, eso es lo que entiendo que ha venido a decir el Supremo, al ser distinto valorar desde un despacho que hacerlo pisando el inmueble que tienes que tasar», señala Jover.
Por su parte, desde la Consejería de Economía, Hacienda y Administración Digital aseguraron ayer con respecto a la decisión adoptada por el Tribunal Supremo que «no viene sino a reforzar sendas sentencias anteriores (23 de mayo y 5 de junio de 2018)·. A la vez que puntualizan que »en la Región de Murcia no se aplican los métodos de comprobación a los que se hacen referencia en estas sentencias, que ya constituían doctrina y a las que ya nos ajustábamos, por lo que esa reciente decisión carece de impacto« en el caso concreto de la Agencia Tributaria regional (ATRM).
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