Nueva Ley de Contratos de Créditos Inmobiliarios. ¿Resuelve los problemas del mercado hipotecario?

Nueva Ley de Contratos de Créditos Inmobiliarios. ¿Resuelve los problemas del mercado hipotecario?

El próximo 16 de junio entrará en vigor la nueva Ley 5/2019, de 19 de marzo, de contratos de crédito inmobiliario. Se trata de una de las reformas más importantes desde la aprobación de la Ley del Mercado Hipotecario de 1981, que en su momento fue uno de los muchos frutos de los famosos Pactos de la Moncloa en los inicios de la transición política española

JUAN MARÍA DÍAZ FRAILERegistrador de la Propiedad. Catedrático de Derecho Civil (acred). Letrado de la DGRN. Académico correspondiente de la RAJYL de España.

Gracias a dicha Ley, en combinación con la Ley Hipotecaria, en España hemos vivido un enorme desarrollo del mercado hipotecario que ha facilitado el acceso a la vivienda en propiedad a casi un 80% de las familias españolas, el porcentaje más alto de la Unión Europea, dato sin duda muy positivo. Esta enorme expansión del crédito inmobiliario supuso que al comienzo de la reciente y larga crisis económica que hemos padecido el crédito hipotecario representaba aproximadamente el 60% del crédito al sector privado, generando el mayor crecimiento histórico entre los países europeos de la riqueza inmobiliaria de las familias, pasando del 390% del ratio de endeudamiento familiar al 770 %.

Ahora bien, en este contexto de fuerte expansión del crédito hipotecario, en el que la prudencia aconsejaba 'enfriar' el mercado, incrementando los niveles de solvencia exigidos a los deudores, imponiendo mayor rigor en las tasaciones y estimulando los controles jurídicos, es decir, introduciendo medidas anticíclicas, se gesta y aprueba la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de reforma de la Ley del Mercado Hipotecario, que no solo no acometía con rigor estas medidas, sino que además introdujo otras de efecto inverso, que estimulaban todavía más el mercado. Este fue el caso de las relativas a la introducción de las hipotecas flotantes, de las hipotecas recargables, de las hipotecas inversas, o el intento de recortar la calificación registral de los préstamos hipotecarios.

A los pocos meses de entrar en vigor esta ley se desató con toda su fuerza la crisis financiera y económica, en el momento más inoportuno cuando según los datos del Banco de España los índices de esfuerzo para amortizar la deuda hipotecaria absorbían el 47% de la renta familiar disponible. Los efectos de la crisis combinada con estos altos niveles de endeudamiento provocó en el mercado hipotecario dos fenómenos profundamente adversos. Por un lado, el aumento de la morosidad y, con ella, el aumento de las ejecuciones hipotecarias, sobre todo en los primeros años de la crisis (si en 2007 se tramitaron en España unos 25.000 procedimientos de ejecución hipotecaria, esa cifra casi se cuadruplica en 2010). Por otro lado, el crédito se contrae y se hace más escaso y más caro, entre otros motivos porque los recursos de la financiación hipotecaria proceden en más de un 50% del mercado secundario, mercado que desde el verano del año 2008 se retrajo fuertemente.

En este contexto se dicta la transcendental sentencia del Tribunal de Justicia de la UE del caso Aziz en marzo de 2013 que declara que el procedimiento de ejecución hipotecaria español no se ajusta a los criterios de la Directiva europea de 1993 sobre clausulas abusivas en contratos con consumidores. A partir de dicha sentencia se han sucedido otras muchas, la mayoría a consecuencia de cuestiones prejudiciales planteadas por tribunales españoles, que han forzado diversos cambios en nuestra legislación y jurisprudencia interna en diversas materias procesales (para permitir el control de abusividad de las cláusulas de los préstamos hipotecarios dentro del propio procedimiento de ejecución, incluso de oficio por el juez), y materiales (clausulas suelo, intereses de demora, vencimientos anticipados, etc), en un clima de enorme litigiosidad judicial. A su vez, la UE aprobó la Directiva 2014/17 con el objetivo de incrementar la protección de los deudores de los créditos inmobiliarios, cuyo plazo de transposición venció en abril de 2016.

Ahora la nueva Ley 19/2015 trata de salir al paso de esta compleja situación, abordando un doble proceso de transposición del Derecho europeo, el de la Directiva de 2014 y el de la adaptación a la jurisprudencia europea del TJUE recaída en interpretación de la Directiva de 1993. Dos de los ejes fundamentales de la reforma son, por un lado, el de introducir el principio de la transparencia material (información precontractual, asesoramiento obligatorio por parte del notario a los prestatarios, depósito obligatorio de los modelos de los contratos en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, etc), reforzando también el control registral de las clausulas abusivas, y en segundo lugar, se pasa del paradigma de la autonomía de la voluntad, al paradigma de la norma imperativa. Esto se traduce en normas de diverso tipo: algunas normas son prohibitivas (de clausulas suelo, de ventas vinculadas salvo en el caso del seguro de daños o de amortización, etc); otras normas son prescriptivas imponiendo determinadas obligaciones generalmente al prestamista (de información precontractual, de tasación independiente de la finca, de evaluación de la solvencia del prestatario, etc); otras imponen una regulación imperativa, sin posibilidad de pacto en contrario, sobre determinados aspectos sustantivos del contrato (intereses de demora, vencimiento anticipado por impago, criterios de imputación de los gastos, etc); y otras, en fin, son limitativas de la contraprestación del préstamo o de los servicios que se pueden retribuir (en materia de amortización anticipada, de comisiones de apertura, etc). Por otra parte, la nueva regulación sólo se aplicará a los contratos futuros, salvo en temas muy concretos como el vencimiento anticipado o las novaciones y subrogaciones de contratos anteriores, dejando en el aire numerosas cuestiones que afectan a la llamada 'cartera contratada', es decir a los más de 5 millones de hipotecas anteriores a la nueva Ley.

Pero, además, curiosamente se introducen estas medidas, que hubieran sido oportunas en 2007, en un momento como el actual en el que el mercado está en contracción y no en expansión. Hay que recordar que en España entre 2010 y 2018 el total del saldo vivo del crédito hipotecario se ha reducido en torno a un 20% descendiendo de unos 600.000 millones de euros a menos de 500.000 actuales 1 (y ello a pesar de los incrementos interanuales que desde hace ya varios años se viene experimentado en la nueva contratación, que no obstante no compensa los saldos amortizados). En el mismo periodo ha aumentado notablemente el diferencial que se añade a los índices de referencia en los tipos que se contratan a interés variable, estando en la actualidad de promedio próximo al 2%, lo que supone un incremento superior al 200% desde los años previos a la crisis (por mucho que en la actualidad no haya una percepción social de carestía de las hipotecas, que se debe al hecho extraordinario de que el Euribor, principal índice de referencia, está en tasas negativas (-0,11% 2)y por la política monetaria expansiva del Banco Central Europeo. Por otra parte, la nueva Ley ya ha empezado a generar numerosas dudas de interpretación (dudas nacidas de ciertas lagunas, contradicciones e imprecisiones), que probablemente van a generar dificultades en los primeros compases de su aplicación práctica.

La regulación hipotecaria debe garantizar al tiempo la defensa de los consumidores frente a las cláusulas abusivas y el derecho del acreedor al cobro de lo debido. En definitiva se debe lograr un sistema equilibrado en el que no exista indefensión por parte del consumidor, ni tampoco una regulación que garantice el derecho de defensa de éste a costa de hacer insegura la garantía hipotecaria. Como afirma el abogado general del TJUE Nils Walh en sus recientes conclusiones de 21 de marzo de 2018 (asunto Bankia) «toda la legislación de la Unión se caracteriza por la tensión existente entre los estímulos proporcionados a los consumidores, por un lado, y a los empresarios, por otro ... Mientras que un elevado nivel de protección alienta a los consumidores, demasiada 'burocracia' más bien disuade a las empresas».

Preservar las ventajas del crédito hipotecario (menor tipo de interés, mayor plazo de amortización, menor morosidad), y al mismo tiempo preservar también un régimen de protección eficaz frente a las cláusulas abusivas en un clima de seguridad jurídica es el reto. Si se consigue lo segundo sacrificando el primer objetivo probablemente el resultado final sería contraproducente. ¿Lo conseguirá la nueva Ley de contratos de crédito inmobiliario?

Para tratar de contestar a este interrogante y a otros, la Real Academia de Legislación y Jurisprudencia de Murcia ha organizado el próximo día 13 de junio a las siete de la tarde en el salón de actos del Colegio de Registradores (Edificio Centrofama de Murcia) una sesión dedicada al estudio de esta Ley, de sus luces y sus sombras.

1) Según datos de la Asociación Hipotecaria Española al cierre del ejercicio 2018 esta cifra había descendido a 478.946 millones de euros.

2)Dato de abril de 2019.