Alquiler de locales y Covid-19

Pasadas varias semanas desde el establecimiento del estado de alarma por la Covid-19, el Gobierno ha aprobado numerosas medidas mediante el RDLey 11/2020 que afectan al ámbito sanitario, laboral, social y económico, medidas entre las que se hallan las destinadas a paliar los efectos de la crisis en los arrendamientos de vivienda ante las dificultades que determinados sectores de la población van a tener para el pago de las rentas de su vivienda habitual.

Sin embargo, se muestra en principio reacio a regular los efectos que la crisis está teniendo en los arrendamientos de uso distinto de vivienda, es decir, los de locales comerciales, oficinas y viviendas de temporada, muchos de los cuales se encuentran cerrados y sin actividad, con inexistencia de ingresos de los comercios y profesionales afectados que llegan a dificultar o imposibilitar el pago de rentas y cuestionan en otras ocasiones la pervivencia misma del contrato por carencia sobrevenida de su objeto, existiendo por otra parte arrendadores necesitados del cobro de su renta.

Ante esta nueva e inesperada situación se vienen dando determinadas respuestas doctrinales para dar solución al problema, como por ejemplo la posible aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus' (estando así las cosas) que podría llevar a la reducción de la renta al haberse alterado las circunstancias que existían al momento de su firma por causa de fuerza mayor, o, por otra parte, la posible aplicación analógica del artículo 26 de la LAU que permite la suspensión del arrendamiento, que no aplazamiento, por la realización de obras de conservación o acordadas por una autoridad competente, de forma que se puede entender que nos encontramos ante una imposibilidad sobrevenida de origen legal que ordena el cierre al público de locales y establecimientos minoristas. E incluso se ha tratado la aplicación, también por analogía, del artículo 1575 del C. Civil que, referido a arrendamientos rústicos, contempla la posibilidad de reducción de la renta si se dan circunstancias de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos.

En cualquiera de las anteriores posibilidades se deja a la buena voluntad de las partes, arrendadores y arrendatarios, ambos afectados por la crisis, la solución, continuidad, suspensión de los contratos o la reducción de la renta, lo cual genera un clima de inseguridad que debería, en mi opinión, 'regularse' por el Gobierno con el mayor consenso posible.

No dar respuesta a estas cuestiones de forma clara y directa conllevará que sea el aparato judicial quien se tenga que encargar de resolver, caso a caso, todos los litigios que se van a iniciar, originándose una gran inseguridad jurídica, pudiendo llegar a darse distintas soluciones ante situaciones iguales por parte de los distintos órganos judiciales y que no se verán definitivamente resueltas hasta que se llegue en su caso a una unificación de doctrina por parte de las instancias judiciales superiores, unificación doctrinal diferida en el tiempo, con las consecuencias negativas que para todas las partes va a originar ese retraso.

A esta situación de incertidumbre jurídica habrá que añadir el colapso de la administración de Justicia que probablemente se producirá por el aluvión de demandas que sobre este tipo de arrendamientos se iniciarán una vez se decrete el levantamiento de la suspensión de la actividad judicial no esencial.

En consecuencia, se hace necesario y urgente la 'regulación' de la situación de los alquileres de uso distinto de vivienda por parte del Ejecutivo en lugar de dejar exclusivamente a la buena voluntad de las partes, o al conflicto judicial sin una respuesta clara, la solución de este grave problema.

El Gobierno no puede obviar su obligación de 'regular' sobre el alquiler de arrendamientos de locales de negocio, por muy difícil e impopular que resulte, porque es sencillamente fundamental para la economía y para evitar no contribuir al colapso judicial.