Evita problemas con el IBI al adquirir una vivienda: cuándo debe pagarlo el comprador
Este impuesto puede convertirse en una fuente de conflictos si no se tiene claro quién debe asumirlo
Ana de Dios
Viernes, 24 de octubre 2025, 07:45
Comprar o vender una vivienda no solo implica firmar una escritura ante notario. Hay muchos otros aspectos que deben tenerse en cuenta, entre ellos el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), un tributo municipal que grava la propiedad de pisos, casas, garajes o locales. La clave está en el calendario, ya que este impuesto puede convertirse en una fuente de conflictos si no se tiene claro quién debe asumirlo.
Según explican desde el portal inmobiliario Idealista, la Dirección General de Tributos (DGT) ha resuelto esta cuestión en una consulta vinculante, recordando que la obligación de pago del IBI recae sobre quien figure como propietario del inmueble el 1 de enero del año correspondiente. Así lo establece el artículo 75 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL).
Esto significa que, aunque la vivienda se venda en abril, julio o diciembre, el vendedor, si era titular el 1 de enero, deberá abonar la totalidad del impuesto de ese ejercicio. El comprador, por tanto, no está obligado a pagar el IBI del año en curso, salvo que las partes pacten lo contrario o existan deudas pendientes asociadas al inmueble.
¿Pueden obligarte a pagarlo?
La ley contempla un mecanismo denominado 'afección real', regulado en el artículo 64 del TRLRHL, que vincula la deuda tributaria al propio inmueble. En la práctica, esto significa que, si el vendedor no paga el IBI, el Ayuntamiento puede reclamar las cantidades al nuevo propietario, aunque solo como responsable subsidiario y dentro de ciertos límites.
El comprador no responderá de recargos ni intereses, únicamente de la cuota principal del impuesto. Además, Hacienda tiene preferencia frente a otros acreedores gracias a la llamada «hipoteca legal tácita» (artículo 78 de la Ley General Tributaria), que garantiza el cobro del IBI del año en curso y del anterior.
El plazo general de prescripción de las deudas del IBI es de cuatro años, contados desde que finaliza el periodo voluntario de pago. No obstante, este plazo puede interrumpirse si se notifican actuaciones de gestión o recaudación, lo que amplía la capacidad del Ayuntamiento para reclamar la deuda tanto al vendedor como, en su caso, al comprador.
¿Es posible llegar a un acuerdo?
Aunque la ley fija que el propietario a 1 de enero es el obligado principal, nada impide que comprador y vendedor pacten otra distribución del pago. Este acuerdo puede establecer, por ejemplo, un reparto proporcional por meses. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que este pacto solo vincula a las partes, no a la Administración.
Por ello, se recomienda incluir una cláusula expresa en el contrato de compraventa o de arras que indique cómo se asumirá el impuesto. Esta previsión evita conflictos posteriores y otorga mayor seguridad jurídica a ambas partes.
Cómo evitar sorpresas con el IBI
Antes de firmar, el comprador debería solicitar al vendedor los últimos recibos del IBI y, preferiblemente, un certificado municipal de estar al corriente de pago. Este documento acredita que no existen deudas, aunque no cubre posibles liquidaciones futuras. De este modo, ambas partes pueden realizar la operación con total transparencia y evitar problemas fiscales derivados de deudas no regularizadas.
