La encrucijada legal de la declaración responsable para los cambios de uso en la Región de Murcia

Las resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariado, hoy denominada de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), órgano rector de las calificaciones de los registradores, vienen entendiendo de forma reiterada que el cambio del uso permitido implica una alteración del contenido del derecho de propiedad, por lo que para poder ser inscrito en el Registro de la propiedad deben cumplirse los requisitos exigidos para las obras nuevas en la normativa estatal, que, al efecto, admite dos posibilidades: de un lado, las llamadas «obras legales», reguladas en el apartado primero del artículo 28 del texto refundido de la Ley del Suelo; de otro , las denominadas «obras nuevas por antigüedad», cuyos requisitos resultan del número cuarto del reseñado precepto.

Centrándonos en el primer supuesto, el de «obras legales» o realizadas conforme a la legalidad, se establecen para su acceso registral dos requisitos de control administrativo . Por un lado, la licencia de obras, que puede ser suplida por el acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra, según la legislación de ordenación territorial y urbanística. Por otro, la licencia de primera ocupación, que se concreta en el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, salvo el caso de que la legislación aplicable sujete tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable. En este caso, las autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna.

Expuesto este planteamiento inicial, el problema surge porque algunas Comunidades Autónomas, en su deseo de agilizar y simplificar la realización de trámites administrativos, han regulado los cambios de uso de edificaciones ,permitiendo su realización con la presentación de una declaración responsable. Así ocurre en la legislación del suelo de Murcia., tras la nueva redacción del artículo 264.2.b) de la Ley del Suelo, introducida por Decreto- Ley 3/2020, de 23 de abril.

Y es en este extremo donde se pone de manifiesto la falta de correspondencia entre ambas reglamentaciones , ya que mientras que la licencia de primera ocupación sí puede ser suplida por una mera declaración responsable, esta posibilidad no está contemplada para la licencia de obras en la legislación estatal, que siempre requiere un acto expreso de conformidad por parte de la Administración municipal, quién es quién tiene las competencias en la materia.

Llegados a este punto, es preciso advertir que la legislación estatal tiene el carácter de básica del Estado, e impone, conforme a la doctrina del Tribunal Constitucional, establecer, en relación con los usos edificatorios, algún tipo de intervención administrativa de control. Por ello, es preciso que los Ayuntamientos inspeccionen con carácter previo que los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo se han realizado de conformidad con la licencia o el contenido de la declaración responsable.

La propia DGSJFP es consciente de esta situación, y en resolución de 30 de marzo de 2022 admite expresamente la existencia de conflictos interpretativos entre normas estatales y autonómicas, declarando que no corresponde al registrador resolver sobre este particular, ya que no compete a éste analizar la legalidad de las disposiciones que ha de aplicar en el ejercicio de su función de control de legalidad, posibilidad que sólo compete a los órganos jurisdiccionales a través de los cauces legalmente previstos.

Pero el reconocimiento de esta discordancia regulatoria, no le ha impedido seguir manteniendo su doctrina tradicional. La reciente resolución de 25 de marzo de 2024, dictada con ocasión de un cambio de uso realizado en Madrid, pero cuyos razonamientos son igualmente aplicables a Murcia , dada su identidad de regulación, proclama sin ambages que «la declaración responsable en cuanto constituye una manifestación del interesado en la que afirma, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos legales y técnicos establecidos para la realización de una actuación urbanística determinada, sólo tiene eficacia para permitir al que la realiza el inicio de la actividad de que se trate, sin necesidad de esperar a un control administrativo previo o posterior, cuando la legislación aplicable así lo permita para esa concreta actividad. Ahora bien, cuando esa actuación urbanística trasciende al interesado a través de su acceso al Registro de la Propiedad, pasando a poder afectar a terceros ,los cuales son ajenos a esa declaración responsable y a las manifestaciones que en ella se han vertido, la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario impone la necesidad, a efectos de inscripción registral, de la existencia de ese reiterado control administrativo de la misma.»

La conclusión de todo lo anterior no puede ser otra que la afirmación de que los cambios de uso realizados únicamente con declaración responsable, conforme a las previsiones contenidas en la normativa autonómica murciana ,no son susceptibles de inscripción en el Registro de la propiedad, sino va a acompañado del preceptivo acto de conformidad municipal.