La buena marcha del empleo y la bajada de tipos impulsan la compra de viviendas

Con todo, los últimos datos evidencian que el esfuerzo de adquisición de una casa en territorio murciano, calculado en función del porcentaje de la renta salarial del hogar medio destinado al pago de la primera cuota hipotecaria de un préstamo medio en la compra de una vivienda estándar (94 metros cuadrados) no alcanza el 20%, según las estadísticas del primer trimestre.

Mientras, se constata que la mayoría de comunidades sitúan ese esfuerzo ligeramente por debajo del 30%. Aunque la comparativa por autonomías muestra gran heterogeneidad, siendo Baleares, País Vasco y Madrid las regiones donde se supera el 35% de la renta salarial destinada a la adquisición de vivienda. Una tasa muy vinculada a los precios disparados de los inmuebles que en esos territorios. De hecho, el archipiélago mediterráneo marcó en el arranque del año el mayor repunte interanual, por encima del 8%, a pesar de cierta moderación con respecto a 2023.

A nivel nacional, los precios crecieron un promedio del 4,3%, y en global superaron el avance de 2023 en casi todas las comunidades autónomas. Hay que tener en cuenta que el avance el año anterior fue del 3,9%. Por ejemplo, en la Región de Murcia se llegó en los tres primeros meses a una subida del 5%, tal como muestra el informe del servicio de estudios de BBVA publicado ayer. En este sentido, se advierte de que falta de oferta residencial sigue tensionando el precio en todos sitios.

De igual forma, se constata que la demanda sigue al alza, debido a diversos factores. En primer lugar, la recuperación cíclica de la economía, lo que puede favorecer a su vez la demanda de casas por ciudadanos extranjeros. En el ámbito regional los propios flujos migratorios positivos, principales responsables del incremento poblacional, se convierten en otro factor determinante a la hora de dinamizar aún más el mercado inmobiliario. Por tanto, existe el riego de que continué el desajuste con la oferta existente, lo que alentaría que los precios crezcan todavía más.

Porque después de un retroceso generalizado de ventas en 2023 -de menor incidencia en territorio murciano-, en los cinco primeros meses de 2024 se ha vuelto a crecer en casi todas las autonomías. Una reactivación que se debe fundamentalmente a las viviendas principales y, en menor medida, a las secundarias.

En el caso de la Región, las ventas muestran ser más dinámicas que en 2019, el año antes del covid. Así, en 2023 la venta de viviendas en promedio mensual fueron un 36% superiores a las de aquella anualidad. Por su parte, entre enero y mayo de 2024, la venta media ha quedado también un 50,6% por encima del promedio mensual del mismo periodo de 2019.

Sin embargo, más allá del comportamiento alcista de los precios en toda España, en la mayoría de las regiones se está lejos de los picos máximos alcanzados en torno a 2008, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Por ejemplo, la Región de Murcia, junto a Aragón y Castilla-La Mancha, alcanzan precios en este momento que son todavía un 30% inferiores a las cotas registradas entonces.

La vivienda nueva moderó el crecimiento de los precios en el primer trimestre en casi todas las comunidades autónomas y La Región de Murcia es una donde más lo hizo, si bien el promedio trimestral es superior al de 2019. En todo caso, se espera que el precio de casas nuevas siga creciendo debido a la escasez de oferta de estos inmuebles. Por su parte, el crecimiento del precio de la vivienda usada se ha intensificado, en parte, por la influencia del encarecimiento de la propia obra nueva.

En términos nominales, el precio de la vivienda nueva ya supera el nivel máximo alcanzado en 2010. Mientras que el precio de la segunda mano se sitúa por debajo del máximo anterior.

Desde el observatorio del banco, inciden en que la revisión del crecimiento del PIB en 2024 hasta el 2,5% vendrá acompañado de la creación de más empleo y de una mayor renta en las familias, lo que redundará en otro impulso de la demanda. Por su parte, en 2025, se espera que el crecimiento se modere hasta el 2,1%; en cualquier caso, el fortalecimiento de la economía seguirá creando empleo, lo que favorecerá que se mantengan elevadas las ventas residenciales.

Asimismo, la previsión de bajadas de tipos de interés, que ya se refleja en el euríbor, se convertirá en otro incentivo también para los compradores. Y tampoco se puede obviar otra palanca, que es la demanda embalsada relativamente elevada, que además se ve espoleada por la tardía edad de emancipación de los jóvenes, como consecuencia de los bajos ingresos y del alto porcentaje de desempleo.

«El mejor comportamiento esperado de la demanda de oferta de nueva vivienda reducida propiciará un mayor crecimiento de los precios en los próximos trimestres», señalan los economistas de BBVA Research. Como consecuencia, las previsiones apuntan a un incremento de precios nominales del 5% en 2024 y del 4,7% en 2025. En términos reales (descontando la inflación), la subida será del 0,7% y del 1,6%, respectivamente.