Las paradojas del alquiler

Son además un buen ejemplo de un mercado que cumple bien su cometido gracias a que reúne a muchos vendedores y compradores, se intercambia un género variado al alcance de casi todos y uno se hace idea de cómo están los precios con un rápido paseo. La cosa funciona.

No siempre es el caso. Hay un sentimiento extendido de que el mercado de alquiler y el de trabajo no dan soluciones satisfactorias. Las rentas de los alquileres de vivienda son demasiado altas y los salarios demasiado bajos, sobre todo, no sólo, para los jóvenes. La combinación es explosiva, de ahí que en los últimos tiempos se discuta cómo reforzar las políticas públicas para alcanzar mejores soluciones.

Siempre que se propone una intervención pública lo primero es identificar la causa por la que falla el mercado y la manera más adecuada de corregirla. Puede suceder que incluso tras resolver esos fallos la situación aún sea insatisfactoria y haya que pensar en otras intervenciones, midiendo posibles consecuencias indeseadas en otros ámbitos, no vaya a ser que el remedio sea peor que la enfermedad.

En el mercado de alquiler, como en los de abastos, la oferta no está concentrada, los grandes tenedores de vivienda son una parte mínima y, por tanto, no tienen control sobre las rentas; además, hay gran transparencia sobre los precios gracias a las plataformas de internet. El problema más bien es que la demanda es muy superior a la oferta. Ese es el fallo, por tanto la intervención pública debería dirigirse a fomentar la oferta de viviendas para así facilitar la contención de rentas.

Hay dos vías complementarias. La primera, que las administraciones promuevan vivienda pública de alquiler, hoy casi inexistente, no resiste la comparación con nuestros principales socios europeos. La segunda, fomentar la oferta de alquiler de vivienda privada mediante incentivos fiscales para quien alquile a precios más asequibles, y adoptar una regulación que tranquilice a los propietarios, a cambio de cierta estabilidad para el inquilino en cuanto a duración y actualización de rentas.

Fijar un techo en las rentas de los alquileres parece una solución rápida y directa, pero en un mercado sin la menor sombra de oligopolio o de problemas de transparencia de precios es contraproducente. En el mejor de los casos estabilizará los precios a corto plazo (si se evitan pagos en negro y resuelven otros problemas prácticos), pero a la larga reduciría la oferta de alquiler. Los propietarios optarían por vender o salir del mercado de alquiler sin más y hacen falta muchas más viviendas de alquiler, no menos. El infierno está lleno de buenos deseos.

La subida del salario mínimo es otra vía para facilitar el acceso a la vivienda y mejorar el nivel de vida, pero si se fuerza la máquina la cosa saldrá mal. Habrá empresas y familias que no podrán afrontar esas subidas y despedirán a empleados o reducirán las horas contratadas.

Tras la subida del 29% desde 2018, hay que pensar bien en cómo dar los siguientes pasos. Sobre todo, en un país donde la tasa de paro es tan alta y la formación de una parte significativa de la población es baja. Si hablamos de una subida de importancia no basta con elegir un momento de bonanza. Lo importante es que sea una pieza más dentro de un plan global.

Un plan en el que la subida que se acuerde no se aplique de golpe sino dosificada en varios años para que las empresas, que no podrán ya competir con salarios bajos, puedan adaptarse y mejorar su productividad con inversiones en tecnología. Un plan en el que la subida forme parte de una estrategia de medio plazo con varias patas, porque no hay mesa que se aguante con una sola. Una estrategia que incluya una reforma del mercado laboral para reducir la insoportable temporalidad del empleo e impulsar las políticas activas, una mejora drástica de la educación y la formación a todos los niveles, un impulso de la inversión en infraestructuras físicas y digitales y una estabilización de las finanzas públicas. Eso sí puede transformar nuestra economía y generar empleo de mayor valor que permita asumir salarios más altos.

Nada de eso es inmediato y todo pasa por lograr acuerdos con horizonte de medio plazo y una amplia base de apoyo. Reformas sobre lo que importa, a veces impopulares, en las que habría que gastar capital político y que convendría alcanzar antes de que las políticas europeas que están ayudando durante la crisis arríen velas. No es fácil, pero las varitas mágicas no existen, no al menos en el mercado de mi barrio ni en otros muchos que he visitado.