La vivienda se abre paso a ras de suelo

El último comercio que Pepe ha visto cerrar ha sido el viejo locutorio que tenía justo enfrente. «Aquí ya nadie se atreve a poner un negocio», dice con una sonrisa irónica. Su lugar lo ocupa ahora un pequeño apartamento cuya puerta da directamente a la calle. «Se han hecho más de 50 como ese en el barrio en los dos últimos años -cuenta mientras hace un pequeño descanso entre café y café-. A mí me parece bien, porque muchos de esos bajos estaban abandonados y en mal estado».

La reconversión de locales comerciales en viviendas está cambiando la fisionomía a cota cero de algunas de las principales localidades de la Región de Murcia. Solo entre 2021 y 2023 se transformaron en hogares 760 bajos en la Comunidad, según los datos de la Dirección General del Catastro recogidos por Idealista/data en un informe que sitúa a Murcia en el 'top ten' de provincias españolas con mayor número absoluto.

La práctica ha ido en ascenso desde la pandemia, debido fundamentalmente al apagón del pequeño comercio y a la cada vez más acuciante escasez de vivienda en los núcleos urbanos. En el último año, la transformación se ha hecho especialmente visible en Murcia, y ya comienza a despuntar en Cartagena.

Pronto recibirá, además, un impulso normativo a través del decreto ley que prepara el Gobierno regional como parte de la estrategia para la creación de vivienda asequible que anunció el pasado día 15 el presidente de la Comunidad, Fernando López Miras.

Este decreto unificará y allanará los trámites para agilizar la transformación y legalización de estos inmuebles como una de las medidas para hacer frente a la «emergencia habitacional».

La vigente ley de ordenación territorial y urbanística de la Región, de 2015, ya contempla esta modificación del uso de los locales, siempre y cuando lo permita el planeamiento urbanístico del lugar donde se emplazan. Con la nueva medida, «lo que se pretende es establecer la compatibilidad de uso entre local y vivienda por ley, con independencia de lo que establezca el planeamiento urbanístico de cada municipio», explican fuentes de la Comunidad.

El Ejecutivo asegura que la tramitación pasará a ser «prácticamente inmediata», al hacer «que el título habilitante de aplicación para dicho cambio sea una declaración responsable en lugar de la licencia urbanística».

En este sentido, el consejero de Fomento e Infraestructuras, Jorge García Montoro, subraya que la intención es «homogeneizar la tramitación de estos cambios, dado que ahora hay ayuntamientos que entienden que esto funciona con una declaración responsable y otros que no».

De este modo, bastará presentar las sucesivas declaraciones responsables «para habilitar el cambio legal de uso, la adecuación del espacio a las características de habitabilidad y seguridad de una vivienda y, por último, para la primera ocupación», detalla el consejero. Tras ello, el propietario podrá dar de alta los suministros y comenzar a habitar la vivienda. El control y las inspecciones, que son competencia de los ayuntamientos, se realizarán a posteriori.

Para salvaguardar la autonomía local, la Comunidad está estudiando establecer un mecanismo por el cual los ayuntamientos puedan establecer zonas donde no se aplique la medida.

El nuevo decreto aterrizará en terreno abonado, dado el interés que ha suscitado la fórmula en el último año. Los 102 proyectos y memorias técnicas de cambio de uso que el pasado año entraron en el Colegio de Arquitectos de la Región -una cifra que excluye los procesos realizados por declaración responsable- suponen un incremento del 191% respecto a 2019 y un 65% frente a los 62 de 2023.

También los datos de la Concejalía de Planificación Urbanística, Medio Ambiente y Huerta del Ayuntamiento de Murcia, que sí contabilizan las solicitudes con declaración responsable, hablan de un año récord, con la tramitación de 96 expedientes de cambio de uso de locales comerciales y oficinas a vivienda, un 146% más que en 2023 (39), y diez veces más que en 2020 (10).

Por ello, el Consistorio ha creado «un modelo de declaración responsable exclusivo para este tipo de operaciones, con el objetivo de poder llevar un mejor control», explica el concejal del ramo, Antonio Navarro Corchón. También aprobó una moción para incrementar la plantilla del Servicio de Licencias y Disciplina Urbanística tras las críticas del PSOE por la falta de fiscalización de estas declaraciones, en plena expansión.

El portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad de la Región, Jerónimo Jover, considera que convertir bajos en viviendas «es una solución imprescindible». «Es una necesidad que llevamos años trasladando a los concejales de urbanismo y con la Comunidad. Tenemos una diferencia desmesurada entre la oferta y la demanda de hogares, y los comercios están cayendo como moscas. Cada vez hay más locales vacíos que se suman a otros que no han sido ocupados nunca. Hay espacios que llevan cerrados más de 20 años, y convertirlos en vivienda es una solución estupenda», asegura.

El peligro, para la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, es que la aceleración en los trámites que plantea la Comunidad dificulte el control y genere «riesgos en las viviendas», o «quizá un pelotazo para alguno», asegura el portavoz Paco Morote.

El presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios, José Ramón Blázquez, pide «cautela». «Todos sabemos que hay bajos desaprovechados en zonas de expansión donde no va a haber actividad comercial, pero esta es una medida que hay que tratar con mucho cuidado. No todos los bajos pueden convertirse en vivienda, porque dejaríamos la ciudad muerta», advierte. Néstor Ferrer, propietario de la inmobiliara Promurcia, que ha gestionado varios cambios de uso, defiende, en cambio, que este tipo de viviendas solo llegan a locales que ya estaban sin vida. «Hay que darles otro uso o generan problemas».

En Cartagena, entre enero de 2023 y noviembre de 2024, se construyeron 30 nuevas casas en bajos comerciales, según detalla el Consistorio. Desde enero de 2020, la ciudad portuaria ha acumulado cerca de medio centenar de expedientes para una o varias viviendas, mientras que entre 2009 y 2019 solo se habían registrado 28.

La cifra de expedientes se multiplica al traducirla a viviendas, ya que muchos de estos documentos establecen la partición de espacios comerciales en varias casas de pequeño tamaño. Hausera, una compañía de la Región especializada en este tipo de inversiones, tramitó en 2024, en Murcia, la conversión de 7 locales, de los que ha sacado 49 viviendas. En el barrio del Carmen se encuentra a la venta una de sus promociones más recientes: apartamentos de 50 metros cuadrados con una habitación, salón-cocina y un baño por unos 100.000 euros. Las viviendas disponen de una sola ventana a la calle y entrada directa desde el espacio público. En Vistalegre, la empresa ya ultima otros nueve apartamentos de similares características. «Empezamos con los cambios de uso porque vimos que había bastante demanda y mucho problema de oferta, sobre todo en el centro», detalla Francisco Sánchez, CEO de la empresa. «Nos pareció muy buena opción para revalorizar estos inmuebles y ofrecer acceso a viviendas en estas zonas -añade-. Además, consideramos que tiene un impacto positivo, tanto económico como social, porque revitaliza los barrios y cambia la imagen de un local en desuso».

En ocasiones, estos cambios de uso dan lugar a otro tipo de actividades. Es el caso de Espacio Insulae, un complejo con cuatro apartamentos turísticos y una zona de 'coworking' destinado a nómadas digitales en la calle Escorial de Cartagena. «Se trata de repensar un poco esas plantas bajas de nuestras ciudades», señala Alberto Moreno, uno de los promotores de la iniciativa. «Es algo que se está viendo en los últimos años en las grandes urbes y que poco a poco va llegando».

Es probable que la próxima ciudad que vea una conversión masiva de bajos en viviendas sea Molina de Segura. Allí, la concejala de Urbanismo, Paloma Blanco, acaba de firmar la flexibilización de los requisitos, eliminando la necesidad de que la vivienda resultante del cambio de uso tenga asociada una plaza de garaje. «Lo hemos cambiado porque tenemos muchas solicitudes y en 2024 solo pudimos conceder unas 5 o 6 licencias. Tenemos unas 50 peticiones que fueron rechazadas por este problema a las que ahora vamos a poder dar luz verde», señala.

En sentido contrario ha ido Lorca, donde el Pleno aprobó en 2023 la modificación del Plan General de Ordenación para endurecer los requisitos de cambio de uso, tras detectar la proliferación de infraviviendas en el municipio. Entre otras cuestiones, se incrementó a 45 metros cuadrados la superficie mínima. Desde entonces, no se ha registrado ningún expediente.