La oferta de alquileres cae un 25% en la Región de Murcia desde la entrada de la Ley de Vivienda en mayo

En el análisis de los datos recopilados por sus asociados, tanto en territorio murciano como en el conjunto de España, se constata que tras seis meses de la aplicación de la denominada Ley por el Derecho a la Vivienda, lejos de aumentar la oferta para evitar que se den situaciones de tensión en el mercado y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la misma, por el contrario lo que sostienen es que se ha producido una contracción del parque habitual. Y, por ende, una subida de los precios.

Exactamente, la información trasladada por las firmas inmobiliarias regionales refleja un encarecimiento del alquiler habitual del 7,3% en comparación con el pasado año, aunque en cualquier caso se queda por detrás del promedio registrado en el país, que llega al 9,2%. Hay que tener en cuenta que la oferta de alquiler en España ha descendido incluso a un nivel superior, un 30,57%. Aunque en este caso la demanda mejora de forma más moderada, un 11,01%, por lo que el índice de ascenso en la Región es de prácticamente el doble.

Los profesionales reconocen asimismo en la consulta una disminución superior a un 26% (-28,8% a nivel estatal) en operaciones de gestión realizadas en este segmento, lo que vendría sin duda a confirmar un elevado desajuste en el mercado de los alquileres.

El portavoz de Apimur, Jerónimo Jover, que también desempeña esta función en el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la Región de Murcia (Coapi), asegura que «la famosa Ley de Vivienda salió sin consultar con ningún experto, simplemente desde un punto de vista ideológico». Por lo que «el resultado está siendo totalmente el inverso a lo que se pretendía, como ya advertíamos», añade.

Entre los cambios en el marco normativo, más allá del hecho de considerar 'gran tenedor' a aquellos titulares de cinco o más inmuebles de uso residencial en la misma zona declarada como tensionada, se introducían beneficios fiscales o urbanísticos para las viviendas de titularidad privada con alquiler a precio reducido; así como aplicar un incremento máximo anual del 3% del alquiler durante 2024 en esas zonas tensionadas y, a partir de 2025, un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos en sustitución del IPC que evite incrementos desproporcionados.

Igualmente, se abre la posibilidad de prórroga extraordinaria anual para nuevos inquilinos; la limitación del alquiler a la renta del contrato anterior; y la posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios de referencia también a las viviendas que no hubiesen estado arrendadas en los últimos cinco años. Sin olvidar la prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica, así como medidas de protección contra desahucios ante los grandes tenedores.

Uno de cada cuatro agentes inmobiliarios admite que en este contexto los arrendadores están endureciendo cada vez más los requisitos exigibles a los potenciales inquilinos, de forma que hasta cerca del 20% optan por subir el precio de la renta para atenuar la demanda, así como ante el temor y riesgo de impagos. Por no hablar de que cada vez son más los que trasladan su vivienda al mercado de compraventa.

«Y es que precisamente en un momento en el que empezaba a volver a escasear la vivienda en alquiler con respecto a la demanda, pues sacan unas medidas que en vez de potenciar que salgan más al mercado, lo que han hecho ha sido exactamente todo lo contrario», insiste Jover.

Al igual que se precia la retirada de la vivienda del mercado tras el vencimiento del contrato en vigor, se observa la búsqueda de perfiles de clientes a corto plazo, como ocurre con los estudiantes que dejan los inmuebles al acabar el curso; y el traslado de oferta a la modalidad de alquiler turístico. Resulta sintomático que una parte insignificante de agentes, el 0,33%, señala que los propietarios alquilan por los incentivos fiscales.

Para el presidente de la organización de consumidores Consumur, Roberto Barceló, «el problema principal radica en la falta de oferta, y de alquileres adaptados a las rentas medias», aparte «de que en un modelo de economía de mercado, como en el que vivimos, una excesiva regulación puede estrangular, como ha sucedido, lo que debiera ser un ajuste natural entre oferta y demanda; y, por tanto, de los precios», aunque reivindica que «ha de haber una intervención pública que satisfaga las necesidades, al menos, de las personas con menos poder adquisitivo».

Barceló puntualiza que «la intervención en los precios tiene un impacto negativo ya que reduce la oferta, pero además genera un efecto bola de nieve al añadir más dificultades como es la accesibilidad de los jóvenes y, lógicamente para aquellos colectivos con bajos ingresos. No olvidemos que eso también produce un aumento de precios en las zonas no reguladas».

El mismo estudio indica que la mitad de las agencias preguntadas señala que ha sufrido una caída en la cartera de inventario del alquiler. Y, en concreto, el 16,71% señala que ha tenido que renunciar al negocio de alquiler. Mientras que uno de cada diez sostiene que ha actualizado y mejorado el servicio de alquiler para inquilinos. Por último, el 6,26% ha tenido que reducir plantilla.