El alquiler vacacional no toca techo en la Región de Murcia y las viviendas de uso turístico crecen un 25% en un año

El sector del alquiler vacacional encara el verano con optimismo en un año marcado por el endurecimiento del control sobre los 'alojamientos piratas' y la entrada en vigor del nuevo registro de viviendas de uso turístico. Este tipo de alojamientos se afianza ya como una de las opciones más socorridas por los viajeros ante la escasez de plazas hoteleras con que cuenta la Región de Murcia para satisfacer la elevada demanda en temporada alta. La circunstancia se hace especialmente visible si se compara la situación regional con la de destinos rivales cercanos, como Almería, que con sus 36.573 plazas hoteleras casi dobla las 21.525 de la Comunidad, o Alicante, que prácticamente multiplica la cifra por cuatro, con un total de 83.216, según los datos de la Encuesta de ocupación hotelera del Instituto Nacional de Estadística.

«El verano pinta bien. Aunque aún no estamos en temporada alta, la ocupación para julio y agosto ronda ya el 75%, con variaciones según el destino, lo cual es positivo», señala Gregorio Morales, presidente de la asociación de propietarios y gestores de viviendas y apartamentos turísticos Aloja Región de Murcia, quien espera que «las reservas se intensifiquen con el inicio de julio, especialmente en zonas costeras como La Manga, Águilas, San Javier, Mar Menor o Mazarrón, donde la demanda está respondiendo bien, tanto del viajero nacional como del internacional».

A la oferta de los cerca de 2.600 apartamentos turísticos disponibles en la Región, que suman casi 11.000 plazas, se siguen incorporando cada vez más viviendas de uso turístico (VUT), en crecimiento imparable en los últimos años. La diferencia fundamental entre ambas tipologías es que los apartamentos están destinados de forma exclusiva a la explotación turística, de modo que no pueden ser utilizados como residencia, mientras que las viviendas pueden tener distintos usos.

Desde junio del año pasado, el número de VUT ha crecido un 25%, pasando de 8.400 a las 10.609 que hay actualmente, según datos del Instituto de Turismo de la Región de Murcia (Itrem), y eso pese a que, desde el 3 de abril, la modificación de la ley de Propiedad Horizontal obliga a los propietarios a contar con la autorización de tres quintas partes de la comunidad de vecinos para poder destinar su inmueble a uso turístico.

Las cifras empiezan a otorgar jerarquía a las VUT dentro del ecosistema de alojamientos regional tras diez años de marcado ascenso. En 2014 solo había 76 registradas, en 2017 ascendían ya a 1.536, y estas pasaron a 3.060 en 2019, 4.064 en 2021 y 6.875 en 2023.

Por localidades, destaca Cartagena, con 1.568 viviendas, sin contar las 287 ubicadas en la zona de La Manga. Le siguen la ciudad de Murcia, con 1.453; Torre Pacheco, con 1.469, y la parte de San Javier de La Manga, donde hay 1.131. Además, Mazarrón suma 774; Los Alcázares, 713; y Águilas, otras 560.

Para el director del Itrem, Juan Francisco Martínez, este tipo de alojamientos, que han crecido al calor de las plataformas digitales y que han suscitado debate en los últimos años por su impacto en los precios del alquiler residencial y por las acusaciones de competencia desleal de otros operadores, supone un complemento positivo dentro del ecosistema regional. «La vivienda de uso turístico refuerza la planta alojativa tradicional en periodos de alta ocupación, como por ejemplo las grandes fiestas y manifestaciones culturales de las que disfruta la Región o la temporada de verano», señala. Además, subraya que «los turistas que apuestan por esta opción y por un hotel son distintos y tienen distintas motivaciones».

Para el control de las VUT, la Comunidad puso en marcha en 2023 una unidad específica de inspección de plataformas 'online' que desde su origen ha detectado más de un millar de viviendas de uso turístico ilegales, y que en su mayoría han sido regularizadas.

Solo en lo que va de año, el Itrem ha detectado a través de visitas de la inspección más de un centenar de pisos y casas en situación irregular. El pasado año, se realizaron un total de 513 actuaciones presenciales mientras que, en el ámbito digital, se detectaron un total de 638 anuncios de viviendas que no cumplían con la normativa vigente. Este martes, la entrada en vigor de la obligación de registrar todas las viviendas destinadas al alquiler turístico y de temporada a través de la implantación de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos supondrá un paso más para la fiscalización de la oferta.

En este sentido, destaca el acuerdo firmado entre el Gobierno regional y la popular plataforma de comercialización AirBnb, que ya impide que se den de alta nuevas viviendas de uso turístico que no cuenten con el registro correspondiente, y que, tal como anunció el gigante digital este viernes, dará próximamente un paso más, dando de baja desde mediados de septiembre cualquier alojamiento catalogado como alquiler de corta duración que no muestre su número de registro. «Medidas como esta ayudan a asegurar que los alojamientos ofrezcan sus servicios bajo criterios de legalidad, transparencia, calidad y seguridad, beneficiando tanto a los profesionales del sector como a los visitantes», valoró el presidente de la Federación Regional de empresarios de Hostelería y Turismo, HoyTú, Bartolomé Vera.

María Cervantes, de Apartamentos Pagán, en Santiago de la Ribera, ha podido ver en varias ocasiones el perjuicio que pueden causar estos anuncios fraudulentos al cliente y a la imagen del propio destino. «El verano pasado tuvimos varios casos de familias que fueron víctimas de engaños. Por ejemplo, recuerdo una que venía de Portugal en coche, con sus niños. Se presentaron en la recepción diciendo que habían reservado una casa en esta misma calle para una semana a través de Booking y, al llegar, la habían encontrado cerrada y nadie contestaba al teléfono. Y el número era de Holanda. Por suerte, nosotros teníamos un hueco de dos días en un apartamento; tres en otro, y pudimos ir cambiándolos y darles alojamiento».

Pese a que el sector abraza de forma generalizada el incremento en el control para acabar con este tipo de incidentes, hay algunas consecuencias derivadas del registro que preocupan. «Llevamos años pidiendo que nos ayuden a frenar los alojamientos ilegales», señala el presidente de Aloja, «pero el problema que estamos viendo con la Ventanilla Única es que genera duplicidades y costes adicionales, y que se ha implementado muy rápido. Está bien que se eliminen los alojamientos que no cumplen con la normativa, pero falta comunicación entre Turismo y los registros», asegura. Por ello, reconoce que ha cundido cierta preocupación entre los propietarios. «Hay miles de alojamientos que quieren cumplir, pero que pueden tener problemas porque todo se ha hecho con mucha prisa. Así que estamos expectantes».

Otra cuestión que inquieta a los propietarios es la proposición de ley que el PSOE, en acuerdo con Sumar, registró el pasado 22 de mayo para abaratar el alquiler residencial, y que incluye entre sus medidas la subida del IVA a los pisos turísticos del 10% al 21%, lo que supondría un golpe millonario. «Nos parece un disparate. Somos alojamientos turísticos como lo son los hoteles, o las casas rurales y no tiene sentido que tengamos un IVA distinto», explica Joaquín Baldo, gerente de los alojamientos Tesy, ubicados en el kilómetro 1,5 de La Manga. «Para mí es algo claramente inconstitucional».

Para garantizar que el crecimiento de VUT no acabe convirtiéndose en un problema en la Región, la Consejería de Turismo está ultimando un borrador de ordenanza municipal para permitir a los ayuntamientos, con su aprobación a nivel local, evitar que haya zonas tensionadas donde proliferen las viviendas de uso turístico y que generen conflictos con el modelo residencial, como ya ocurre en otras ciudades a nivel nacional. El departamento que dirige Carmen María Conesa subraya que, por el momento, no hay problemas de este tipo en la Región. «Lo que buscamos es adelantarnos a un fenómeno que, a día de hoy, no se da en la Región de Murcia, pero que pretendemos prevenir a través de iniciativas como esta», apuntan desde la Consejería.

Pese a las distintas incertidumbres que atraviesa el sector, la demanda sigue pujante, especialmente en la costa, lo que este año se traducirá, según un reciente informe del grupo Tecnitasa, en una subida de los precios de entre el 3% y el 6% en el litoral de la Región, donde el precio por semana puede variar entre los 600 y los cerca de 1.300 euros en función de la zona escogida.

Se trata de un coste inferior a la media que registran las playas de Almería Alicante, lo que deja a los empresarios un sabor «agridulce». «Es una de las ventajas que tenemos en la Región respecto a esos competidores, ya que unos precios más bajos permiten al turista quedarse más noches», asegura Gregorio Morales. «También contamos con mucha variedad de turismo: desde el sol y playa, al arqueológico, el gastronómico, el rural..., algo que no pueden decir otros destinos. Pero lo que debemos buscar es fortalecer la imagen de la Región para justificar precios más altos».

Sin embargo, hay un lastre al que el sector apunta de forma unánime: las conexiones. «Almería y Alicante tienen aeropuertos propios y con muchos vuelos. Y Corvera está muy por debajo», reconoce el presidente de Aloja. «Por otra parte, que Cartagena siga sin AVE es un gran hándicap. Un trayecto en tren Barcelona-Cartagena puede tardar nueve horas. Eso es inasumible. Así es difícil competir».

María Cervantes, que pertenece a la tercera generación al frente de la empresa familiar Apartamentos Pagán, en Santiago de la Ribera, se muestra confiada en cerrar el verano con buenas cifras, sobre todo por la paulatina recuperación de la confianza de los turistas en los destinos del Mar Menor, castigados en los últimos años por la situación ambiental. «Ha habido años muy flojos, pero últimamente la cosa está mejor, porque ven que se está regenerando y que el agua se ve muy limpia», señala.

Por ahora, la ocupación en su negocio se sitúa en el 50% y el 70% para julio y agosto, respectivamente. Es menos que el año pasado, pero lo achaca a una menor planificación. «La reserva se está haciendo a ultimísima hora. Pero las que llegan son por más noches. Así que estamos contentos», dice. Lo que sí la inquieta es la multiplicación de pisos turísticos a su alrededor. «El pueblo se ha llenado. Aquí cada semana hay pisos nuevos, y muchos no tienen número de registro válido. Todavía cualquiera se puede inventar uno y estar en las plataformas», denuncia. Es lo que debe evitar la nueva normativa de la Ventanilla Única, pero muchos anuncios sin registro tardarán aún en ser eliminados. Booking borró esta semana más de 4.000 anuncios en España, pero únicamente tras una solicitud del Ministerio de Consumo. Por ello, María Cervantes reclama más control para frenar esta competencia desleal. «Los alojamientos irregulares siguen haciéndonos muchísimo daño».

El veraneante local siempre ha tenido peso en el sector turístico regional, con zonas vacacionales que arrastran una extensa tradición de acoger a ciudadanos de la Comunidad, como el Mar Menor. Allí, el cartagenero Juan Carlos Guerrero disfruta estos días de la playa en un alquiler vacacional. Se ha decantado por una casa frente al mar ubicada en el kilómetro 3 de La Manga, donde mañana culminará una estancia de un mes completo en el que solo ha encontrado ventajas: menos gente, menos tráfico, todos los servicios. «Mi condición de maestro jubilado me ha permitido decantarme por alquilar en junio frente a los meses clásicos de julio y agosto, y la verdad es que estoy encantado».

En este tiempo ha podido compaginar las visitas de los familiares y de sus amistades, con largas horas de lectura, una de sus pasiones. Su rutina incluye cada mañana «un buen desayuno en la terraza mirando al mar, un paseo por la orilla de la playa, un baño en el mar, y un rato de natación después en la piscina de la urbanización, donde ahora no hay prácticamente nadie». Por la tarde, «tras la obligada siesta», toca paseo en bicicleta, aunque reconoce que el carril bici tiene algunas carencias por solucionar todavía en La Manga. En cualquier caso, ya piensa en repetir. «Si tiro una piedra desde la terraza, con la fuerza que tengo, cae en la arena –afirma–. Es una maravilla». «El balance es muy positivo, es la primera vez que alquilo y ya estoy dispuesto a repetir»

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