Se vende piso... con inquilino dentro

Se vende piso... con inquilino dentro

Con inquilino dentro. La reactivación del mercado inmobiliario impulsa la venta de viviendas ocupadas por un arrendatario. «Algunas son caramelos envenenados»

SUSANA ZAMORA

Se los conoce despectivamente en el sector inmobiliario como 'pisos con bicho'. No es que tengan carcoma, no. El 'bicho' es un inquilino con renta antigua al que no se puede echar legalmente de la vivienda, que, por tanto, no podrá ser ocupada por el nuevo propietario hasta la muerte de éste. En ocasiones el 'bicho' no es el inquilino, sino el mismo propietario. Es el caso de Carmen, que a sus 89 años no puede vivir sola. Hace tres tuvo que buscar una solución. Soltera y sin hijos, las opciones se reducían: o acababa en una residencia o contrataba a una interna. Una pensión «justita» complicaba económicamente su futuro, hasta que dio con una fórmula que se adaptaba a sus necesidades: vender a precio de mercado su piso en el centro de Bilbao, recibiendo el importe íntegro de la venta, y seguir ocupándolo como inquilina pagando un alquiler mensual. Ahora, no solo está liberada del pago de recibos de IBI, cuotas de la comunidad de vecinos o el seguro de la vivienda, sino que además dispone de la liquidez suficiente para pagar a una cuidadora que permanezca con ella en casa, abonar los algo más de mil euros de alquiler y vivir con solvencia. «Me siento segura en mi casa; aquí tengo todo lo que necesito. Me hubiera costado mucho tener que abandonarla a mi edad», confiesa Carmen.

Su opción no es nueva, pero es un fenómeno que crece en España. Por un lado, porque cada vez son más las personas mayores a las que sus jubilaciones no les llegan para vivir desahogadamente (la pensión media en España ronda los mil euros, con diferencias de hasta 600 según la región) y, por otro, porque la reactivación del mercado inmobiliario está animando de nuevo a invertir en ladrillo. Comprar como inversión con un inquilino dentro no siempre es un problema. Para algunos, es una opción redonda. Kategora Real Estate, una consultora de gestión de patrimonio inmobiliario que sigue el modelo anglosajón de 'venta con alquiler garantizado', no deja de sumar clientes interesados en invertir a corto y medio plazo en patrimonio a través de esta fórmula. Con sedes en Bilbao y Madrid, ya proyecta instalarse en otras ciudades. «Las personas mayores que venden su casa firman un contrato de arrendamiento por 25 años, que una vez acabado se renueva anualmente, y depositan un aval bancario para garantizar durante cinco años la renta al comprador en caso de fallecimiento. Transcurrido ese tiempo, recuperan el dinero sin penalización. De esta forma, todos ganan: el mayor sigue disfrutando de su casa y de una liquidez que antes no tenía, y el nuevo propietario se beneficia de una renta hasta que finalmente puede disponer de la propiedad», explica Nacho Espejo, director comercial de Kategora.

Inquilinos blindados
Al inquilino con contrato de renta antigua no se puede echar, está blindado. La prórroga de estos contratos está sujeta al fallecimiento del inquilino, con subrogación al cónyuge o a un hijo conviviente si es menor de 25 años, que podrá usarla hasta esa edad, o, si es mayor, tendrá dos años para desocuparla. Si el hijo es mayor de 65 o tiene una discapacidad del 65%, el contrato se extinguirá a su muerte.
200.000
es la cifra aproximada de inmuebles de renta antigua que hay en España. Los agentes inmobiliarios aseguran que el mercado de compraventa de viviendas de este tipo es, todavía, «residual».
Actualización del alquiler
En pleno auge de los precios de la vivienda en alquiler en España (en 2017 experimentó una subida del 18,4%), los propietarios de pisos de renta antigua solo podrán repercutir a sus inquilinos la subida del IPC. Más que subida, es actualización.
50%
es la rebaja que aplican algunos propietarios de renta antigua al sacar a la venta sus viviendas. Buscan deshacerse rápidamente de ellas y compensar al comprador hasta que pueda usarla.

La crisis económica obligó a muchos propietarios a alquilar sus viviendas ante la dificultad para poder vender. Ahora se encuentran con un escenario económico bien distinto, con inversores interesados en adquirir antes de que se disparen de nuevo los precios y que disponen de un dinero que no les da rentabilidad.

A la vez, ha habido un cambio de tendencia y mentalidad en el mercado de los alquileres como consecuencia de los años de recesión. Según los últimos datos de la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, de 2017, los arrendamientos a precio de mercado pasaron de representar el 9,5% en el año 2005 al 13,8% en 2016. «Muchos tuvieron que recurrir a ellos porque no obtenían financiación para comprar una casa y, poco a poco, se fueron dando cuenta de que vivir de alquiler no era tirar el dinero», señala Carlos Rueda, portavoz del portal inmobiliario Idealista.

Ante esta situación, los propietarios ven ahora la oportunidad de desprenderse del inmueble que querían vender antes de la crisis y los inversores están dispuestos a comprar aunque sea con inquilino dentro, ya que les proporciona una renta (cada vez son más altas) desde el primer día. Los reclamos en ese sentido se multiplican en los principales portales inmobiliarios: 'Vendo piso con inquilino en alquiler de 1.200 euros/mes y tres años de contrato...', reza el anuncio que puso Rafa. Asegura este propietario de Sevilla que, aunque siempre le ha ido muy bien con el alquiler, quiere aprovechar que hay «más movimiento» y, si hay suerte, vender. «Algunos se extrañan de que lo haga con una persona dentro y yo les digo que es una oportunidad de inversión en un momento en que los precios de los alquileres están al alza en España», precisa.

¿Una práctica legal?

Pero, ¿es legal esta práctica? Para Lorenzo Viñas, gerente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona, no hay dudas: «Es completamente legal. Es un contrato mercantil, en el que se compran y venden derechos. En este caso, el derecho que se adquiere es el de la propiedad sin el uso, porque está en régimen de arrendamiento, y esta prórroga forzosa se traslada al comprador. Mientras tanto, el inquilino mantiene sus mismos derechos y obligaciones. No varía nada de su contrato y, además, tiene un derecho complementario de tanteo y retracto, que le permite optar preferentemente a la compra de la casa si el propietario la pone en venta», explica. El nuevo propietario no le podría echar, salvo excepciones. Según la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, transcurrido un año del contrato, el inquilino puede perder su derecho de prórroga hasta cumplir los tres años máximos si el arrendador necesita la vivienda para su uso o el de sus parientes. «Además, el nuevo propietario podría echar al inquilino si el contrato de alquiler no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad junto a la vivienda. Algo que en la práctica no suele hacerse», advierte Rafael Sancho, abogado del despacho Martínez-Echevarría.

«El propietario de la casa donde vivo me vende como un mueble más» Salvador - Inquilino

El de los inquilinos de renta antigua, cuya permanencia en el piso está blindada por ley hasta su muerte, es un caso particular. El porcentaje de familias que residen en una vivienda en alquiler a precio inferior al de mercado se ha mantenido en los últimos cinco años en el 2,5%, según el Observatorio de Vivienda y Suelo, elaborado por el Ministerio de Fomento en 2017. «Es un mercado residual, pero por el que hay interés», puntualiza Carlos Rueda. Este tipo de alquileres, vigentes en los contratos firmados desde la aprobación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 hasta el año 1985, representa un «chollo» para la mayoría de los inquilinos que aún conservan un piso de estas características. A la ventaja de disfrutar de rentas mínimas, en ocasiones ridículas, se suma la de que los inquilinos pueden permanecer de forma vitalicia en el inmueble y, además, pueden subrogarlo a su cónyuge e hijos. Por el contrario, para los propietarios supone un lastre: ni pueden disponer de su vivienda ni de una renta actualizada que, al menos, les permita cubrir gastos. Por eso, con el repunte inmobiliario, las ofertas de ventas de este tipo de casas han aumentado. La avanzada edad de los inquilinos es el mejor reclamo y las inmobiliarias muestran sin tapujos los años que tienen. No es plato de buen gusto para esos arrendatarios octogenarios que, después de una vida en esa casa, se ven incluidos en el lote. «Me venden como un mueble más», lamenta Salvador, inquilino en el centro de Barcelona. «Se trata de pisos para inversores atrevidos, a los que no les importa esperar años para hacer uso de su propiedad; para particulares que viven en la zona y lo hacen con vistas a dejarle el piso a un hijo, y para profesionales que conocen el mercado y compran y venden para ganar dinero», explica Luis, un inversor con un piso de renta antigua a la venta en Madrid.

Estos propietarios llegan a ofrecer sus viviendas hasta un 50% más baratas que el precio de mercado para desprenderse rápidamente de ellas y para compensar los años que tendrá que esperar el inversor para disponer del inmueble. «Pero no siempre son una perita en dulce. Conocí a un notario que invirtió en este producto y la inquilina sobrevivió a su muerte y a la de su hijo. Cuando la señora murió con 107 años, fue el nieto del notario quien pudo disfrutar de la vivienda. Al final, la operación fue un auténtico caramelo envenenado», recuerda Viñas.

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