El exceso de 'stock' de viviendas todavía frena el despegue del sector inmobiliario

Un hombre mira las ofertas de una inmobiliaria. /J. M. Rodríguez/ AGMGráfico
Un hombre mira las ofertas de una inmobiliaria. / J. M. Rodríguez/ AGM

Un informe de BBVA señala que el mercado regional aún no está normalizado, diez años después del estallido de la burbuja

Manuel Buitrago
MANUEL BUITRAGO

Los extranjeros compran en la vecina Alicante más del doble de viviendas residenciales que en Murcia. Unido a esto, los precios crecen aquí tres veces menos que la media española. El diagnóstico es simple: diez años después, la Región aún no ha digerido el empacho de la burbuja urbanística, lo cual lastra el visado de nuevas viviendas. Así se refleja en el informe de BBVA Research sobre la situación inmobiliaria en España, que muestra una clara recuperación en la venta de viviendas en 2017, con un crecimiento interanual del 16,4% entre enero a octubre. En Murcia no llegó al 15%.

El mercado inmobiliario de la Región no arroja la mismas señales de dinamismo que otras provincias del arco mediterráneo, y muestra debilidades que frenan su recuperación: la demanda aún no ha superado el ajuste, hay un exceso de 'stock' de viviendas construidas, y los precios crecen poco.

El 25% de compradores de casas residenciales son extranjeros, pero en Alicante llegan al 50%

Compradores ingleses

La exposición del mercado inmobiliario español a la demanda extranjera se mantiene «elevada y creciente», indica el estudio. En los primeros nueve meses del año pasado, los extranjeros compraron 66.190 viviendas residenciales en España, un 15% más que en el mismo periodo del ejercicio anterior. Los ingleses se mantienen como los principales clientes y han superado un pequeño bache que hubo a principios de año. En este sentido, y en términos generales, el 'Brexit' no ha representado hasta ahora una catástrofe en los hábitos de compra de los ingleses: ni después del referéndum del verano de 2016, ni tras el anuncio del proceso de desconexión con la UE.

Entre marzo y septiembre del año pasado, los británicos adquirieron el 14,8% de las viviendas compradas por los foráneos, 0,3% más que el trimestre anterior. El estudio refleja que el 'Brexit' redujo la compra de viviendas en España, aunque ahora «parece haberse estabilizado». Franceses, alemanes, belgas e italianos son el resto de nacionalidades más demandantes.

La Región de Murcia tiene a su favor su emplazamiento en el arco mediterráneo, que es donde los extranjeros compran más viviendas en términos absolutos, junto con Madrid y Canarias. No obstante, otras provincias muestran mayor vigor. En Alicante, la mitad de las viviendas residenciales son adquiridas por extranjeros. La composición de la demanda sigue siendo muy diferente entre comunidades autónomas. Aunque en todas el segmento dominante es el correspondiente a los residentes, en algunas de ellas los compradores de otras regiones o los extranjeros siguen siendo determinantes en el mercado inmobiliario. Tal es el caso de Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana y Murcia, donde las compras por extranjeros superan ampliamente el 20% del total en los primeros nueve meses del año.

Siguen los ajustes

La estructura del mercado inmobiliario regional señala que casi el 65% de las ventas corresponden a la propia demanda interna; el 10% son compradores de otras regiones y el 25% extranjeros. El crecimiento interanual no llega al 15% en el periodo computado, dos puntos menos que la media española. Murcia es junto con Madrid la comunidad donde bajó la compra de viviendas por parte de residentes de otras regiones, más acentuado en el mercado local.

El informe de BBVA Research señala que la evolución del mercado sigue mostrando un comportamiento muy diferencial entre comunidades autónomas y provincias. Mientras en algunas el crecimiento está consolidado, en otras comienza a asentarse. Pese a que la venta ha crecido en todas las comunidades, en algunas de ellas el mercado inmobiliario no se encuentra completamente normalizado y la demanda no ha terminado de superar el proceso de ajuste, apuntan los autores. Es el caso de Extremadura, Galicia, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Murcia, Cantabria, La Rioja y Asturias. En ellas, la media trimestral de las ventas entre el primer y tercer trimestre es todavía inferior al promedio de los diez últimos años.

Visados insuficientes

El avance de la oferta también tiene lugar a distintas velocidades entre las comunidades autónomas. En los primeros diez meses del año, Andalucía mostró el mayor crecimiento de la firma de visados para iniciar nuevas viviendas. Le siguieron País Vasco, Baleares y Cataluña. No obstante, hay dos regiones donde la recuperación de los visados es todavía incipiente: Cantabria y Murcia.

Desde que alcanzaran el mínimo, hasta el pasado mes de octubre, los visados crecieron alrededor del 44% en Cantabria y del 15% en Murcia, lo que supone, tan solo, el 1,2% y el 0,3% respectivamente, de la caída de visados que se produjo durante la crisis. «Aunque en Cantabria no parece existir un problema de sobreoferta de vivienda nueva, en Murcia, el exceso de 'stock' sí podría estar condicionando la puesta en marcha de nuevos proyectos y, por tanto, la iniciación de nuevas viviendas», resalta el BBVA.

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