Una visión optimista del mercado inmobiliario español y castellano-manchego. Eso es lo que ofreció ayer el director general de Caja Castilla-La Mancha y presidente de la sociedad de tasación Tinsa, Ildefonso Ortega, que fue el primer invitado de Los desayunos de la Cámara una iniciativa de la organización empresarial para fomentar el debate y la formación de los empresarios albaceteños.
Ortega admitió la ralentización del mercado inmobiliario español aunque lo calificó de «suave aterrizaje» para ajustar al oferta y la demanda. A juicio del director general de CCM esta situación «no es grave» e incluso calificó la situación de «positiva» porque se trata de «un proceso de adaptación al ciclo para que el mercado se acomode». «Estamos al final de un ciclo potentísimo que ha durado quince años, en el que la economía española ha marchado francamente bien», sentenció.
A su juicio la entrada en la Unión Europea, la llegada de fondos comunitarios a España y la presencia de inmigrantes han sido determinantes para la buena marcha de la economía nacional «lo que ha permitido a España tener una verdadera explosión que está teniendo un final de ciclo magnífico».
15% del PIB
El director general de CCM recordó que la construcción ha acaparado durante años el 15% del Producto Interior Bruto en España, «pero no tenemos que pedir perdón por ello». Justificó este boom en la construcción a que el país tenía una enorme carencia de infraestructuras y a la necesidad de construir nuevas viviendas en muchas ciudades. Pero el incremento de tipos impositivos «y algunas afirmaciones sobre la especulación se ha tratado de pinchar una burbuja inmobiliaria «que no existe», están frenando el mercado. Fue precisamente en la existencia o no de una supuesta burbuja inmobiliaria donde centró gran parte de su discurso, ya que a su juicio más que una burbuja inmobiliaria existe un «campo de espuma» y aseguró que existen tantos modelos como ciudades.
El director general de CCM discrepó de informes pesimistas como el emitido por Deustche Bank «que augura que va a llegar el fin del mundo para la construcción» y puso como ejemplo que en Castilla-La Mancha ha habido «aún más» solicitudes de préstamos hipotecarios en el primer trimestre del 2007 que en el último del 2006, «y ello a pesar de que la subida de tipos ha sido más rápida».
Para el también presidente de Tinsa el mercado está respondiendo bien a la subida de tipos de interés «ya que hay un acercamiento suave entre la oferta y la demanda». Tampoco compartió el informe de Acuña que prevé que tres de cada cuatro empresas relacionadas con la construcción cierren sus puertas en los próximos cinco años, «porque yo creo que más bien será al revés, tres de cada cuatro sobrevivirán».
Además, quiso diferenciar la situación que se produjo entre los años 1993 y 1994, cuando la situación económica del país hizo que la economía general retrocediera, «porque entonces no había emigración ni había ahorro». Recordó que entonces el coste de los pisos se redujo considerablemente, pero desde 1995 «se ha producido un prolongado proceso de creación de valor y riqueza».
Explicó que en el barrio de Salamanca de Madrid, «que es en muchas ocasiones la referencia del mercado inmobiliario español», ya no se venden pisos por el elevado coste por lo que la demanda y la oferta se están reajustando. Esta situación se expande por toda España, «a modo de ola», y por eso aún hay lugares como Asturias, Lugo o Badajoz, donde el crecimiento de los precios está todavía en los dos dígitos.
Expectativas del mercado
Y ante este panorama, ¿qué expectativas tiene el mercado inmobiliario español? A juicio de Ildefonso Ortega sufrirá un «aterrizaje suave, que no se parecerá en nada al del año 1994».
Rechazó que el sector de la construcción viva ninguna situación de crisis y atribuyó este reajuste de la demanda y la oferta a que durante los últimos seis o siete años el incremento de los precios de los pisos ha rozado el 15% anual, «y no hay nadie que pueda soportar ese ritmo de crecimiento».
Consideró que la regulación del mercado del suelo ha tenido mucho que ver en este incremento de precios de la vivienda. «Algunas ciudades han gestionado el suelo de manera adecuada y han conseguido retener este incremento», apostilló. Preguntado por la situación de Albacete, una de las ciudades con mayores incrementos del precio de la vivienda, según los datos del propio Ministerio, reconoció que «probablemente si el suelo se hubiera gestionado de otra manera no hubiera habido tanto incremento de precios».
No obstante, insistió en que la situación en Albacete «es relativamente buena» ya que tiene «margen de maniobra» gracias a la cantidad de suelo disponible actualmente.
Transparencia
A su juicio, en Albacete «ha habido una transparencia en el mercado importante» y destacó la buena relación calidad-precio existente en la provincia. Precisamente la calidad es para el director general de CCM uno de los elementos diferenciadores del sector inmobiliario albaceteño y destacó que un ejemplo de ello es que los promotores de la provincia están trabajando en muchos lugares de Levante.
Por ello justificó en la calidad uno de los factores que ha influido en el aumento del precio de la vivienda. No obstante consideró que entraría dentro de lo razonable que el precio de la vivienda se redujese entre un 5 y un 6% como consecuencia de este reajuste del mercado, aunque elevó hasta el 10% este porcentaje en otros lugares de España. No se mostró partidario de aquellos que han adquirido un piso como inversión y que pretenden obtener una alta rentabilidad en poco tiempo, algo que, a su juicio, el mercado va a castigar a través de este reajuste.
Reconoció el parón que hay en la venta de viviendas y ofreció como solución que se reduzca el precio, «porque siempre obtendrán más dinero». En este sentido puso como ejemplo, que si un inversor ha comprado una vivienda y quiere venderla por el doble de su valor, le pidió que bajará un 15% sus pretensiones «y aún así seguiría ganando un 85% más de lo que ha invertido».
